{"id":12542,"date":"2020-04-23T01:26:16","date_gmt":"2020-04-23T01:26:16","guid":{"rendered":"https:\/\/drlawyer.com\/espanol\/?p=12542"},"modified":"2020-04-30T13:44:52","modified_gmt":"2020-04-30T13:44:52","slug":"efectos-de-la-pandemia-covid-19-en-las-operaciones-inmobiliarias-en-republica-dominicana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/drlawyer.com\/espanol\/efectos-de-la-pandemia-covid-19-en-las-operaciones-inmobiliarias-en-republica-dominicana\/","title":{"rendered":"Efectos de la Pandemia COVID-19 en las Operaciones Inmobiliarias en Rep\u00fablica Dominicana"},"content":{"rendered":"<p>Al igual que la mayor\u00eda de sectores productivos del pa\u00eds, el sector inmobiliario de la Rep\u00fablica Dominicana no ha podido escapar los efectos de la propagaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/drlawyer.com\/espanol\/covid-19-centro-de-informacion\/\">COVID-19<\/a>. Ante esta nueva realidad, cabe evaluar como la pandemia, al igual que las medidas tomadas por el Estado dominicano para enfrentarla, afectar\u00e1n las operaciones inmobiliarias inconclusas, es decir, aquellas cuyo curso normal ha sido interrumpido por la pandemia. El an\u00e1lisis de estas operaciones var\u00eda seg\u00fan la modalidad de compra y negociaci\u00f3n, y el efecto que sobre los t\u00e9rminos de la negociaci\u00f3n podr\u00edan tener el estado de emergencia decretado por el Estado dominicano en fecha 19 de marzo de 2020 y las medidas tomadas por las autoridades gubernamentales para combatir la pandemia.<\/p>\n<p>Entendemos que las obligaciones resultantes de cualquier negociaci\u00f3n hecha antes de la fecha de declaraci\u00f3n del estado de emergencia, 19 de marzo de 2020, podr\u00edan verse afectadas por este. Por el contrario, si la negociaci\u00f3n se hubiese cerrado despu\u00e9s de la declaratoria de emergencia, no habr\u00eda lugar a invocar esta situaci\u00f3n para modificar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en ella, puesto que para que un contratante pueda beneficiarse de una fuerza mayor como lo ser\u00eda el estado de emergencia y las medidas tomadas para cumplir su objetivo, es preciso que para el contratante esos eventos sean imprevisibles, inevitables, irresistibles y exteriores a su persona, y no podr\u00eda nunca considerarse imprevisible el negocio hecho despu\u00e9s de se vea afectado por los efectos de la pandemia covid-19 o por las medidas tomadas por estado dominicano.<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n, evaluaremos algunos casos t\u00edpicos de transacciones inmobiliarias que podr\u00edan verse afectados por esta situaci\u00f3n, tomando en cuenta que cada situaci\u00f3n amerita ser analizada de manera particular en caso de desavenencia entre las partes, especialmente, si los contratos contienen cl\u00e1usulas relativas a la suspensi\u00f3n o terminaci\u00f3n por causa de fuerza mayor u otro tipo de causa extra\u00f1a a la negociaci\u00f3n, a saber:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Compra en planos<\/strong>: Este es uno de los casos m\u00e1s afectados por la pandemia covid-19 pues el desarrollador o promotor no solo se compromete a vender un inmueble sino tambi\u00e9n a construirlo. La construcci\u00f3n del inmueble implica un cronograma de trabajo y mano de obra, los cuales se ver\u00e1n suspendidos por las medidas tomadas por el gobierno de la Rep\u00fablica Dominicana que limita la libre circulaci\u00f3n y el cierre obligatorio de las empresas del sector privado que no ofrecen servicios b\u00e1sicos. En las zonas tur\u00edsticas, la mayor\u00eda de los desarrolladores inmobiliarios son beneficiarios de las clasificaciones del Consejo de Fomento Tur\u00edstico (<a href=\"http:\/\/mitur.gob.do\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/GUIA-DE-CONFOTUR-PDF.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">CONFOTUR<\/a>) que les permite acceder a una serie de exenciones fiscales y aduanales, siendo la m\u00e1s significativa la importaci\u00f3n de los materiales e insumos a ser utilizados en las construcciones de los proyectos inmobiliarios. En este caso, dichas construcciones no solo se ven afectadas por las medidas tomadas localmente sino a nivel internacional, debido a las restricciones del comercio internacional y las pol\u00edticas internas tomadas por los pa\u00edses de origen de dichos productos. Es bastante probable que estas construcciones sean suspendidas durante el tiempo que se mantenga en vigencia el estado de emergencia y hasta un plazo razonable posterior a este hasta tanto se reactive el comercio internacional en un ritmo m\u00ednimamente aceptable. No obstante, la suspensi\u00f3n no podr\u00e1 ser oponible a los compradores si proviene de elementos o asuntos intr\u00ednsecos al desarrollador o su estructura interna, tales como acciones laborales o problemas de liquidez o flujo de efectivo. En muchos casos, los compradores tienen conocimiento previo del origen de los materiales al aceptar la memoria de calidades de la construcci\u00f3n, en cuyo caso la suspensi\u00f3n por asuntos relacionados al pa\u00eds de origen de los insumos podr\u00eda serle oponible. Finalmente, es importante se\u00f1alar que la suspensi\u00f3n debe ser rec\u00edproca: el comprador podr\u00eda suspender el pago de alguna cuota que se haga exigible durante el per\u00edodo de emergencia, especialmente, si la construcci\u00f3n es suspendida.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Reserva de inmuebles<\/strong>: Es t\u00edpico que al comienzo de una negociaci\u00f3n para la compra de un bien inmueble se firme una reserva para apartar el inmueble del mercado, mediante el pago, por parte del comprador, de un dep\u00f3sito que es realizado generalmente en manos de una tercera persona depositaria (corredores\/abogados). Este tipo de instrumentos se caracterizan por tener una vigencia relativamente corta (de 30 a 60 d\u00edas), dentro de la cual el vendedor usualmente se obliga a entregar toda la documentaci\u00f3n requerida por el abogado del comprador, incluyendo certificaciones emitidas por entidades gubernamentales y judiciales, para que este \u00faltimo realice las verificaciones legales e impositivas previas a la compra del inmueble en cuesti\u00f3n. Si el plazo de la reserva expira durante el per\u00edodo de emergencia sin que el vendedor o la parte obligada haya podido cumplir con los requisitos de la reserva por encontrarse imposibilitado debido a las medidas tomadas por el gobierno, es razonable considerar que el plazo debe ser suspendido a partir de la fecha en que entraron en vigor dichas medidas y retomado cuando cese el estado de emergencia dispuesto por el Gobierno.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Opci\u00f3n de compra<\/strong>: El caso de la opci\u00f3n de compra se asemeja bastante al caso descrito anteriormente, en vista de que el car\u00e1cter vinculante de la compra depende, generalmente, del ejercicio de opci\u00f3n durante un plazo convenido y sujeto a la confirmaci\u00f3n o entrega del vendedor de ciertas informaciones o documentos que en buena parte son emitidos por instituciones gubernamentales o judiciales, indispensables para que el comprador decida si procede o no a la adquisici\u00f3n del inmueble. Posiblemente, algunos de estos documentos no podr\u00e1n ser obtenidos durante el per\u00edodo de emergencia debido al cierre de las instituciones certificantes, lo cual, indudablemente, debe ser causa suficiente para extender el plazo de la opci\u00f3n si el comprador a\u00fan no tiene los elementos suficientes para formar su convicci\u00f3n sobre la compra. No obstante, si el plazo expir\u00f3 ANTES de la entrada en vigencia de las medidas ordenadas por el Gobierno o si, no obstante, las medidas tomadas, es posible obtener las informaciones o documentos pertinentes, no habr\u00e1 raz\u00f3n que justifique el incumplimiento de lo pactado.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es menester aclarar que cada caso espec\u00edfico debe ser examinado de manera individual para poder determinar correctamente cu\u00e1les son las obligaciones contra\u00eddas, las previsiones convenidas por las partes y si dichas obligaciones podr\u00edan verse suspendidas por el estado actual de emergencia. <a href=\"https:\/\/drlawyer.com\/espanol\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Guzm\u00e1n Ariza<\/a> est\u00e1 a su disposici\u00f3n para evaluar su caso particular.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Al igual que la mayor\u00eda de sectores productivos del pa\u00eds, el sector inmobiliario de la Rep\u00fablica Dominicana no ha podido escapar los 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