{"id":3256,"date":"2017-02-03T19:57:14","date_gmt":"2017-02-03T19:57:14","guid":{"rendered":"http:\/\/drlawyer.com\/espanol\/?p=3256"},"modified":"2025-07-03T22:26:17","modified_gmt":"2025-07-03T22:26:17","slug":"reflexiones-sobre-el-contrato-de-empresa-o-locacion-de-obra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/drlawyer.com\/espanol\/reflexiones-sobre-el-contrato-de-empresa-o-locacion-de-obra\/","title":{"rendered":"Reflexiones Sobre El Contrato de Empresa o Locaci\u00f3n de Obra"},"content":{"rendered":"

Art\u00edculo publicado por Alberto Reyes B\u00e1ez en la revista Gaceta Judicial, n\u00fam. 374 (mayo 2018), pp. 12-31.<\/em><\/span><\/h4>\n

El contrato de empresa como familia contractual abarca una gran cantidad de actos de la vida cotidiana, ya que de forma general engloba los contratos de servicios, las prestaciones profesionales y el contrato de construcci\u00f3n. El C\u00f3digo Civil dedica escasos art\u00edculos a este importante contrato, por lo que es importante entender sus breves normas supletorias, as\u00ed como algunos tratamientos especiales que le ha dado la jurisprudencia.<\/em><\/span><\/h4>\n

En las pr\u00f3ximas l\u00edneas se exponen, de forma general y b\u00e1sica, los aspectos legales m\u00e1s relevantes del contrato de empresa, que es el conjunto general dentro del cual entran los contratos de construcci\u00f3n.<\/em><\/span><\/h4>\n

En una primera parte trataremos la definici\u00f3n o tipificaci\u00f3n de este contrato y sus partes; pasaremos luego a analizar las obligaciones caracter\u00edsticas de cada parte, el r\u00e9gimen de responsabilidad, y concluiremos con algunos aspectos relevantes del contrato de construcci\u00f3n.<\/em><\/span><\/h4>\n

CONCEPTO<\/strong><\/h3>\n

El contrato de empresa es un contrato mediante el cual una parte, denominada \u201cel empresario\u201d, asume una obligaci\u00f3n frente a otra, denominado \u201cdue\u00f1o de obra\u201d, de hacer una prestaci\u00f3n determinada [1]<\/a>.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica local las partes de este contrato no son com\u00fanmente llamados de la manera que indica el C\u00f3digo Civil: es usual, por ejemplo en los contratos de construcci\u00f3n, referirse al due\u00f1o de la obra como \u201cel propietario\u201d o \u201cel contratante\u201d y al empresario como \u201cel constructor\u201d o \u201cel contratista\u201d; en ocasiones se intercambian los papeles en la designaci\u00f3n y se le denomina \u201cempresa\u201d al due\u00f1o de obra, para sugerir que se trata de una sociedad comercial.<\/p>\n

Sin importar la nomenclatura utilizada por las partes, las obligaciones y derechos a cargo de cada una vienen de lo que establece el C\u00f3digo Civil en los escasos art\u00edculos que hacen referencia a este importante contrato, as\u00ed como de los usos, costumbres, precedentes judiciales, principios de la teor\u00eda general de las obligaciones y, para los contratos de construcci\u00f3n, de reglas administrativas y directrices normativas que rigen esa materia, que s\u00ed son abundantes.<\/p>\n

En este tipo de contrato hay que distinguir aquellos convenios regidos por el C\u00f3digo Civil y por las cl\u00e1usulas que bien tengan a convenir (si el contrato es hecho conforme a las leyes dominicanas), de aquellos regidos por una ley extranjera elegida por las partes, cuando el contrato tenga un componente internacional. En todo caso, es importante tomar en cuenta la t\u00e9cnica contractual para realizar un buen instrumento que proteja a las partes envueltas, habidas cuentas de que, naturalmente, el contrato de construcci\u00f3n tiene la balanza inclinada a favor del due\u00f1o de la obra (quien la encarga), como veremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n

En el caso espec\u00edfico de los contratos de construcci\u00f3n cuyo objeto es una obra a realizarse en la Rep\u00fablica Dominicana, las reglas administrativas de la obra, es decir, de la construcci\u00f3n en s\u00ed, ser\u00e1n las dominicanas, ya que la obra edificada aqu\u00ed debe estar bajo la supervigilancia de las autoridades locales, conforme a los c\u00f3digos, normas y directrices adoptadas no solo en cuanto a la construcci\u00f3n en s\u00ed, sino en cuanto al medio ambiente, urbanismo y administraciones locales.<\/p>\n

En el quehacer diario, uno de los contratos m\u00e1s celebrados es el contrato de empresa; compite en su frecuencia con el contrato de venta.<\/p>\n

Para que se configure un contrato de empresa, el \u201cempresario\u201d debe hacer alguna cosa; es decir, el empresario se obliga a hacer algo, no a una abstenci\u00f3n. Se necesita, adem\u00e1s, una prestaci\u00f3n positiva, material o intelectual: un trabajo que es el producto de un oficio, de una t\u00e9cnica, de un arte, de una competencia espec\u00edfica, de un conocimiento determinado, ligado a ligado a un \u201csaber hacer\u201d (know<\/em>–how<\/em>); por ejemplo, reparar un carro, restaurar un mueble, escribir un libro, construir un edificio\u2026<\/p>\n

Se trata de un contrato sinalagm\u00e1tico y consensual: produce obligaciones a cargo ambas partes y surte efecto desde que hay acuerdo entre ellas. Puede ser de naturaleza civil o comercial, o fruto de una contrataci\u00f3n p\u00fablica, en cuyo caso ser\u00e1 regulado por la Ley 340-06 (modificada por la Ley 449-06) sobre Contrataci\u00f3n P\u00fablica y sus reglamentos.<\/p>\n

En cuanto al contrato de construcci\u00f3n, que constituye un subconjunto de los contratos de empresa, el art\u00edculo 1710 del \u00a0C\u00f3digo Civil lo define de la de la siguiente manera: \u201cLa locaci\u00f3n de obra es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer una cosa por la otra, mediante un precio convenido entre ellas\u201d.<\/p>\n

Nuestro C\u00f3digo Civil solo dedica a este importante contrato, de manera directa, los art\u00edculos 1710, 1779, y 1787 al 1799, de ah\u00ed que resulte esencial al elaborar un contrato de construcci\u00f3n tomar en consideraci\u00f3n muchos aspectos de la pr\u00e1ctica de la construcci\u00f3n y as\u00ed prever la mayor parte de las circunstancias y contingencias que se presentan. El resto de la regulaci\u00f3n del contrato de construcci\u00f3n en el C\u00f3digo Civil la encontramos en el articulado sobre la teor\u00eda general de las obligaciones y sobre la prescripci\u00f3n.<\/p>\n

Este contrato tiene algunos aspectos caracter\u00edsticos que a veces se confunden con otros contratos en apariencia similares, pero muy distantes en sus efectos y fisonom\u00eda. Veamos.<\/p>\n

    \n
  1. \n

    Contrato de Trabajo y Contrato de Empresa <\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

    Entre el contrato de trabajo y el contrato de empresa hay ciertas similitudes, pero igualmente hay notorias diferencias.<\/p>\n

    Lo m\u00e1s importante entre ambos es que responden a reglas distintas, mientras que el contrato de empresa es un contrato esencialmente civil, regulado por el C\u00f3digo Civil y las reglas que se derivan de la ley, los usos y la equidad; el contrato de trabajo es un contrato de esencia social y proteccionista, regulado por el C\u00f3digo de Trabajo. En el contrato de trabajo, una persona ejecuta en provecho de otra una prestaci\u00f3n determinada, un trabajo espec\u00edfico, bajo subordinaci\u00f3n y dependencia, a cambio de un salario.<\/p>\n

    El art\u00edculo 16 del C\u00f3digo de Trabajo dispone que en toda relaci\u00f3n de servicio personal se presume medie un contrato de trabajo, por tanto para los casos de prestaciones de servicios hechas por particulares se presumir\u00e1 que se hace en virtud de un contrato de trabajo. En ese caso tendr\u00e1 el que encarga el trabajo, el due\u00f1o de la obra, que demostrar que est\u00e1 fuera de esa presunci\u00f3n legal si quien trabaj\u00f3 para \u00e9l alega que fue su empleado.
    \nLa diferencia esencial entre el contrato de trabajo y el de empresa radica en que en el \u00faltimo est\u00e1 ausente la subordinaci\u00f3n; por tanto, es posible aportar la prueba contraria de la tipolog\u00eda contractual.<\/p>\n

    En efecto, nuestra Suprema Corte de Justicia ha juzgado que:<\/strong><\/span><\/p>\n

    El contrato de trabajo es aquel por el cual una persona se obliga, mediante una retribuci\u00f3n, a prestar un servicio personal a otra, bajo la dependencia y direcci\u00f3n inmediata o delegada de \u00e9sta (C\u00f3digo de Trabajo, Art\u00edculo 1<\/strong>); mientras que en el contrato de empresa, las instrucciones del beneficiario de la obra se limitan a una orientaci\u00f3n general y al se\u00f1alamiento del fin que se persigue, pero el contratista conserva su independencia, en cuanto a los medios y la forma de ejecuci\u00f3n [2]<\/a>.<\/p>\n

    Ambos se distinguen en ese sentido, pero es importante tener en cuenta que lo laboral se impone ante la realidad y los hechos de la contrataci\u00f3n \u2014as\u00ed como por las circunstancias del servicio prestado\u2014 por encima del t\u00edtulo o contenido del contrato, es decir que un \u201ccontratista\u201d no necesariamente, por el empleo de la nomenclatura, estar\u00e1 fuera del \u00e1mbito del derecho del trabajo. En cada caso hay que examinar los elementos de hecho y de derecho que justificar\u00edan una figura o la otra.<\/p>\n

      \n
    1. \n

      Sobre la Empresa y el Mandato<\/strong><\/span><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

      El contrato de empresa tiene algunas similitudes con el contrato de mandato; sin embargo, el fin de cada uno es bien distinto.<\/p>\n

      El C\u00f3digo Civil define el mandato en su art\u00edculo 1984 de la siguiente manera: \u201cEl mandato o procuraci\u00f3n es un acto por el cual una persona da a otra poder para hacer alguna cosa por el mandante y en su nombre. No se realiza el contrato sino por aceptaci\u00f3n del mandatario\u201d.<\/p>\n

      En el mandato el apoderado se obliga a realizar un acto jur\u00eddico en representaci\u00f3n del poderdante; en cambio, en el de empresa, como se expuso antes, se trata de una prestaci\u00f3n material o intelectual. La diferencia m\u00e1s marcada entre ambos consiste en que el contrato de empresa no configura relaci\u00f3n de comitencia, por tanto el due\u00f1o de la obra no responde ante terceros por el hecho del empresario de manera directa ni tampoco hay subordinaci\u00f3n.<\/p>\n

      Veremos m\u00e1s adelante, no obstante, que es posible que terceros que no son parte del contrato de empresa tengan una acci\u00f3n \u201cextracontractual\u201d contra uno de los que forman el grupo de contrato, cuando exista. En el contrato de empresa, el riesgo de la actividad corre para el empresario, que es el contratista y constructor, es decir quien ejecuta el trabajo; en cambio, en el mandato el riesgo corre para el mandante, quien queda obligado por los actos de su representante o mandatario.<\/p>\n

      Por otra parte, en el mandato, el mandante o poderdante debe indemnizar al mandatario o apoderado por los da\u00f1os sufridos por este, tal y como establece el art\u00edculo 2000 del C\u00f3digo Civil, que reza: \u201cEl mandante debe tambi\u00e9n indemnizar al mandatario por las p\u00e9rdidas que haya sufrido por causa de su gesti\u00f3n, si es que estas no se pueden imputar a imprudencia alguna\u201d. Es decir, el mandante se obliga directamente por la gesti\u00f3n del mandatario, pero el due\u00f1o de obra no se obliga por la gesti\u00f3n del contratista o \u201cempresario\u201d, salvo la acci\u00f3n directa del art\u00edculo 1798<\/strong> que dice:<\/p>\n

      Los alba\u00f1iles, carpinteros y dem\u00e1s artesanos que han sido empleados en la construcci\u00f3n de un edificio o de otra obra cualquiera hecha por ajuste, no tienen acci\u00f3n contra aquel por cuya cuenta se hace, sino hasta la concurrencia de lo que sea deudor con relaci\u00f3n al contratista en el momento en que ejerzan su acci\u00f3n.<\/p>\n

      Es necesario recalcar que esa acci\u00f3n directa est\u00e1 limitada \u00fanicamente a reclamar, por v\u00eda triangulada, pagos limitados hasta el monto que el due\u00f1o de obra efectivamente adeude al constructor, sobre las deudas que a su vez el constructor tenga con estos.<\/p>\n

        \n
      1. \n

        Sobre la Empresa y la Venta<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

        Uno de los contratos m\u00e1s utilizados en la industria de la construcci\u00f3n es el de la venta de las casas o los apartamentos en planos. En esos casos hay varias obligaciones esenciales para el constructor, como edificar la vivienda, traspasar el derecho de propiedad al comprador y entregarla conforme.<\/p>\n

        La doctrina y la jurisprudencia se inclinan a considerar que se trata de un contrato de venta pero de una cosa futura, no de un contrato de empresa, ya que la prestaci\u00f3n principal es la venta y transferencia de un inmueble a su comprador. Se considerar\u00eda un contrato de empresa si el propietario del terreno requiere de la constructora que edifique la vivienda para s\u00ed.<\/p>\n

        Una vez definido el contrato en su contexto, pasemos ahora a ver las caracter\u00edsticas de cada una de sus partes: del empresario, del contratista y del constructor. En los contratos de empresa, incluido el de construcci\u00f3n, el due\u00f1o de la obra escoge a su co-contratante con base en criterios de selecci\u00f3n que van ligados a su condici\u00f3n, experiencia, solvencia moral y econ\u00f3mica, t\u00e9cnica, entre otros. Se toman en cuenta aspectos como los siguientes:<\/p>\n

          \n
        1. \n

          a) Selecci\u00f3n Individual<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

          El empresario es generalmente alguien conocido, tiene ciertas caracter\u00edsticas que lo destacan y que hacen que el due\u00f1o de la obra procure sus servicios. En ese orden de ideas, el art\u00edculo 1237<\/strong> del C\u00f3digo Civil dispone que \u201cla obligaci\u00f3n de hacer no puede ser cumplida por un tercero contra la voluntad del acreedor, cuando este \u00faltimo tiene inter\u00e9s en que sea cumplida por el deudor\u201d.<\/p>\n

          Nada impide que se autoricen subcontrataciones, que es lo t\u00edpico en los contratos de construcci\u00f3n, pero en muchos contratos de empresa es necesario estipular que la prestaci\u00f3n la realizar\u00e1 el empresario contratado, principalmente cuando se trata de asuntos puntuales (por ejemplo en el encargo de una obra pl\u00e1stica, dise\u00f1o arquitect\u00f3nico conceptual, etc.).<\/p>\n

          Se desprende igualmente del art\u00edculo 1795<\/strong> del C\u00f3digo Civil que se trata de un contrato intuitu personae <\/em>(en relaci\u00f3n con la persona), porque establece que el contrato de locaci\u00f3n de obra se disuelve con la muerte del empresario (claro est\u00e1, la disoluci\u00f3n por muerte no ser\u00eda aplicable en caso de que el \u201cempresario\u201d o contratista sea una sociedad comercial). Nada impide que la condici\u00f3n espec\u00edfica del ingeniero o arquitecto detr\u00e1s de la empresa contratada sea una condici\u00f3n del contrato y se establezca que con la muerte o incapacidad el contrato queda resuelto. Todo depende del trabajo propuesto.<\/p>\n

          En raz\u00f3n de que se trata de una selecci\u00f3n individual y, por tanto, de una prestaci\u00f3n ejecutada, en principio, de forma individual, en caso de que el empresario no ejecute su trabajo se descarta la posibilidad de ejecuci\u00f3n forzosa, la que se sustituye por la ejecuci\u00f3n por equivalencia en la forma de una indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

          En efecto, nuestra Suprema Corte de Justicia ha decidido:<\/strong><\/p>\n

          Que la reparaci\u00f3n de un perjuicio por la persona responsable de \u00e9l, se efect\u00faa en naturaleza o en especie, mediante el restablecimiento de la situaci\u00f3n anterior o, en equivalente, bajo la forma de da\u00f1os y perjuicios, mediante el pago de una suma de dinero [3]<\/a>.<\/p>\n

            \n
          1. \n

            b) Saber Hacer (Know How<\/em>) <\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

            El empresario (contratista o constructor) tiene el deber de cumplir con lo prometido en raz\u00f3n de sus virtudes, habilidades y competencias. Es deudor de una obligaci\u00f3n precisa. En Francia se distingue que el empresario se obliga a un resultado cuando se trata de trabajos sobre una cosa \u2014como arreglar el carro, pintar la pared, levantar el muro, construir la planta\u2014, pero que es de medios cuando envuelve a la persona humana o que resulta principalmente de su intelecto o existe un alea en la ejecuci\u00f3n, como lo es un estudio de mercado, terapia psicol\u00f3gica y algunos aspectos del cuidado m\u00e9dico.<\/p>\n

            Para el sector construcci\u00f3n la obligaci\u00f3n de ejecuci\u00f3n de la obra a cargo del constructor es una obligaci\u00f3n de resultados, tanto en la obra como en su plazo de ejecuci\u00f3n y entrega, sin importar que se trate de una obra completa o de partes de esta, como es el caso de un subcontratista que ejecutar\u00e1 determinadas prestaciones.<\/p>\n

              \n
            1. \n

              c) Dar Valor<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

              El empresario realiza una prestaci\u00f3n que enriquece el patrimonio de su acreedor, bien sea por el trabajo que ejecuta con su t\u00e9cnica o porque hace el trabajo y utiliza los medios, cosas materiales para lograr el producto final. Su trabajo puede recaer sobre bienes inmuebles o sobre bienes muebles.<\/p>\n

              Para el caso de los inmuebles, el empresario puede simplemente construir en un inmueble de su acreedor (con materiales del acreedor o del propio empresario) y en todo caso quedan incorporados al inmueble por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 551<\/strong> del C\u00f3digo Civil [4]<\/a>. El empresario puede construir en un inmueble de su propiedad, en cuyo caso habr\u00eda al final contrato de venta si el due\u00f1o de obra procuraba adquirirla.<\/p>\n

              En la venta de una edificaci\u00f3n en plano est\u00e1 la obligaci\u00f3n esencial de construir lo prometido en un plazo determinado para luego proceder a transferir y entregarla propiedad. En el caso de bienes muebles, el empresario puede obligarse a fabricar un bien mueble sobre el cual aplicar\u00e1 su trabajo y proveer\u00e1 la materia prima, o bien a fabricar un bien mueble con los materiales que le entrega el due\u00f1o de la obra. En estos casos, la jurisprudencia ha admitido la existencia de un contrato mixto de empresa y venta, por ejemplo una f\u00e1brica de ventanas que suple todas las ventanas del edificio que se construye.<\/p>\n

              Otras veces la jurisprudencia ha establecido que todo depende del valor agregado del trabajo del empresario frente al valor de la materia prima, como ser\u00eda , por ejemplo, que un contratista se encargue de la construcci\u00f3n de los ba\u00f1os y a su vez suministre los equipos, en cuyo caso la calificaci\u00f3n de \u201clocaci\u00f3n de obra\u201d o empresa es la que corresponde. Hoy d\u00eda el criterio para calificar el contrato de empresa sobre el particular antes expuesto es identificar si el trabajo sobre el bien requiere de una capacidad especial, sin importar el valor de la materia prima o de los materiales.<\/p>\n

              En ese sentido, la jurisprudencia francesa, pa\u00eds de origen de nuestra legislaci\u00f3n, ha dispuesto que:<\/strong><\/p>\n

              […] el contrato que tiene por objeto no cosas determinadas en primer lugar, sino un trabajo espec\u00edfico destinado a responder a las necesidades expresadas por el cliente, constituye un contrato de empresa y no un contrato de venta [5]<\/strong><\/em><\/a>.<\/p>\n

              Para concluir con este tema es necesario aclarar que el inter\u00e9s de distinguir el contrato de empresa de los dem\u00e1s, sobre la base de sus elementos y la caracter\u00edstica del empresario, radica en lo siguiente:<\/p>\n

                \n
              1. a)<\/strong><\/em> Determinar cu\u00e1l es el r\u00e9gimen aplicable de obligaciones precisas, la responsabilidad y sobre las cl\u00e1usulas de responsabilidad pactadas.<\/li>\n
              2. b)<\/strong><\/em> Determinar cu\u00e1l es el momento de la transferencia de los riesgos sobre la cosa, es decir, en qu\u00e9 momento una de las partes soportar\u00eda la carga de la p\u00e9rdida de la cosa (res perit<\/em> domino<\/em>[6]<\/a>).<\/li>\n
              3. c)<\/strong><\/em> Las reglas de la p\u00e9rdida de la cosa difieren en la venta y en la empresa, Seg\u00fan los art\u00edculos 1788 y 1789 del C\u00f3digo Civil:<\/li>\n<\/ol>\n

                Art\u00edculo 1788:<\/strong> Cuando el constructor suministra el material, si en este caso pereciere la cosa, por cualquier causa que fuese antes de ser entregada, la p\u00e9rdida es para el mismo, a no ser que el due\u00f1o est\u00e9 en mora para recibir la obra.<\/p>\n

                Art\u00edculo 1789:<\/strong> En el caso en que el obrero ponga solamente trabajo o industria, si pereciere la cosa, el artesano no es responsable sino de su falta.<\/p>\n

                  \n
                1. a)<\/strong> <\/em>Determinar el r\u00e9gimen de prescripci\u00f3n.<\/li>\n
                2. b)<\/strong><\/em> En general, determinar las reglas supletorias y, por tanto, las disposiciones legales aplicables a cada uno en caso de silencio contractual.<\/li>\n<\/ol>\n

                  Por esa raz\u00f3n, ante cualquier contrato es menester determinar cu\u00e1l es su naturaleza, porque de ello depender\u00e1 saber qu\u00e9 reglas se aplicar\u00e1n, seg\u00fan su tipolog\u00eda (art\u00edculo 1107<\/strong> del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

                  Examinados los aspectos preliminares del contrato de locaci\u00f3n de obra, pasemos a evaluar cu\u00e1les son las obligaciones esenciales puestas a cargo de las partes.<\/p>\n

                    \n
                  1. \n

                    Obligaciones Para El Empresario (El Constructor, Contratista o quien ejecuta la Prestaci\u00f3n)<\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                    El empresario tiene por obligaci\u00f3n ejecutar el trabajo prometido, la prestaci\u00f3n prevista en el contrato, en la forma y modo pactado, es decir, realizarla cualitativa y cuantitativamente de manera id\u00e9ntica a lo convenido.<\/p>\n

                    Debe ejecutar su prestaci\u00f3n con el cuidado de un buen padre de familia o de una persona razonable. Ese deber de cuidado en la ejecuci\u00f3n se establece de modo general en el art\u00edculo 1137 del C\u00f3digo Civil: La obligaci\u00f3n de cuidar de la conservaci\u00f3n de la cosa, bien tenga la convenci\u00f3n por \u00fanico objeto la utilidad de una de las partes, bien tenga por objeto su utilidad com\u00fan, sujeta al que se encarg\u00f3 de ella, a poner todo el cuidado de un buen padre de familia. Debe terminar y entregar el trabajo en el plazo previsto en el contrato o, si ese plazo no ha sido fijado en el contrato (caso de t\u00e9rmino incierto), en un plazo razonable conforme a los usos de la industria, Es importante apuntar que, en materia de contratos de empresa, el respeto del plazo de entrega se considera como una obligaci\u00f3n esencial.<\/p>\n

                    Cuando en el contrato de construcci\u00f3n no se determina de manera precisa la calidad de los insumos o materiales, sino que se hace referencia a estos de manera gen\u00e9rica \u2014como en los casos en que se informa de \u201cmadera preciosa\u201d o \u201ccer\u00e1mica importada\u201d\u2014 se aplica la regla de la calidad comercial promedio del art\u00edculo 1246 del C\u00f3digo Civil. En efecto, ese art\u00edculo establece que si la deuda es de una cosa que no est\u00e1 determinada sino por su especie no se obligar\u00e1 al deudor, para que quede libre, a darla de la mejor, aunque tampoco pueda ofrecerla de la peor.<\/p>\n

                    Es siempre recomendable, inclusive para ambas partes, una correcta y precisa determinaci\u00f3n del objeto de la obligaci\u00f3n para que no haya sorpresas en la ejecuci\u00f3n del contrato, ya que en caso de pugna lo interpretar\u00e1 y juzgar\u00e1 un tercero, que es el tribunal o \u00e1rbitro apoderado del conflicto.<\/p>\n

                    En ese sentido, los t\u00e9rminos claros no necesitan interpretaci\u00f3n, y en una construcci\u00f3n se hacen necesarios; no es lo mismo referir, verbigracia, \u201cmadera preciosa\u201d dentro de lo que caben muchos tipos, que especificar roble americano; la precisi\u00f3n es clara y la claridad es amiga de las convenciones.<\/p>\n

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                    1. \n

                      Obligaci\u00f3n de Entregar<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                      El empresario tiene la obligaci\u00f3n de entregar la cosa al due\u00f1o de obra cuando finalice el trabajo que le ha sido encomendado, siempre que haya ejecutado la obra o el trabajo conforme a lo convenido.<\/p>\n

                      Una ejecuci\u00f3n defectuosa ser\u00eda un incumplimiento contractual y, por tanto, el due\u00f1o de la obra no estar\u00eda obligado, en principio, a recibir el trabajo o la cosa.<\/p>\n

                      Es importante destacar que hasta que no se haya pagado el precio el empresario no tiene obligaci\u00f3n de entregar la cosa. Esto quiere decir que el contratista o empresario tiene un derecho de retenci\u00f3n que adem\u00e1s le confiere un privilegio especial (art\u00edculos 2103 y 2110<\/strong> del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

                      Es preciso, como se ha dicho, que la prestaci\u00f3n sea provista cuantitativa y cualitativamente conforme a lo pactado, de modo que se active la entrega y el deber del due\u00f1o de la obra de recibirla.<\/p>\n

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                      1. \n

                        Obligaci\u00f3n de Conservaci\u00f3n<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                        Cuando en el contrato de empresa se debe entregar una cosa al empresario para que haga su trabajo, este debe conservarla en buen estado y cuidar de ella. Esa cosa entregada puede ser, por ejemplo, una edificaci\u00f3n en obra gris para su terminaci\u00f3n y puesta en funcionamiento o una cosa mueble para su reparaci\u00f3n o mejoras.<\/p>\n

                        Esta es una obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n, es de prudencia o diligencia (de medios), conforme al citado art\u00edculo 1789<\/strong>, pero entre esas obligaciones se distingue la de realizar conforme el trabajo propuesto en s\u00ed, que es de resultados y del deber de seguridad, que de modo casi general tambi\u00e9n lo es.<\/p>\n

                        En todo caso se admite que se estipule en el contrato que la obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n sea de resultados, lo que conviene al due\u00f1o de obra, pero es una carga adicional para el empresario o contratista. Se debe distinguir entre la falta de conservaci\u00f3n de la cosa y el incumplimiento de la prestaci\u00f3n debida por el empresario, ya que este puede cometer una falta que lo comprometa en ambos \u00f3rdenes.<\/p>\n

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                        1. \n

                          Obligaci\u00f3n de Consejo o Informaci\u00f3n<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                          Una vez finalizado del trabajo pactado , el empresario, tiene frente al propietario, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1135<\/strong> del C\u00f3digo Civil[7]<\/a>, adem\u00e1s de los compromisos citados y de los convenidos en el contrato, la obligaci\u00f3n de aconsejar al due\u00f1o de obra sobre el uso o las condiciones de manejo del bien que le entrega.<\/p>\n

                          De igual modo debe informar o aconsejar sobre elementos necesarios para el buen cumplimiento de sus obligaciones o avisar sobre asuntos que puedan poner en peligro o atentar contra el resultado \u00f3ptimo de la obra. Esto no implica que para el caso del constructor este deba, por ejemplo, auditar los planos estructurales, si estos no han sido elaborados por \u00e9l, pero s\u00ed encontrar defectos sobre la marcha y hacer reservas sobre la correcci\u00f3n, de modo que intervenga el due\u00f1o de la obra, quien en principio deber\u00e1 soportar el peso, tiempo y costo de cualquier correcci\u00f3n.<\/p>\n

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                          1. \n

                            Obligaci\u00f3n de Seguridad<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                            La jurisprudencia ha establecido desde hace m\u00e1s de un siglo un deber de seguridad insertado en la inmensa mayor\u00eda de los contratos por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1135<\/strong> y sobre la base de la teor\u00eda del riesgo o de la garant\u00eda en materia de responsabilidad civil. El empresario es deudor de una obligaci\u00f3n de seguridad que le impone ejecutar la obra sin vicios, lo que entra\u00f1a el deber de reparar cualquier da\u00f1o causado por su mal funcionamiento o anormalidad.<\/p>\n

                            En Francia existe la responsabilidad civil por el hecho da\u00f1oso de los productos defectuosos, que opera de manera aut\u00f3noma.<\/p>\n

                            En la Rep\u00fablica Dominicana tambi\u00e9n existe, por el deber general de no causar da\u00f1o y el art\u00edculo 1135<\/strong>, as\u00ed como por el art\u00edculo 102<\/strong> de la Ley 358-05<\/strong> sobre Protecci\u00f3n al Consumidor, aplicable a los casos de las relaciones de consumo. Dicho art\u00edculo 102<\/strong> establece que:<\/p>\n

                            Los productores, importadores, distribuidores, comerciantes, proveedores y todas las personas que intervienen en la producci\u00f3n y la comercializaci\u00f3n de bienes y servicios, ser\u00e1n responsables solidariamente conforme al derecho civil, de las indemnizaciones que se deriven de las lesiones o p\u00e9rdidas producidas por la tecnolog\u00eda, por instrucciones inadecuadas, insuficientes o incompletas relativas a la utilizaci\u00f3n de dichos productos o servicios.<\/p>\n

                            A modo general, en lo que concierne a la obligaci\u00f3n de seguridad, nuestra Suprema Corte de Justicia, en una sentencia de salas reunidas, sent\u00f3 el siguiente criterio:<\/p>\n

                            [\u2026] que la obligaci\u00f3n de seguridad introducida por la jurisprudencia en ciertos tipos de Contratos y por la cual el vendedor est\u00e1 obligado a asegurar, adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n principal, el objeto del Contrato, la seguridad del acreedor; la obligaci\u00f3n de seguridad es una obligaci\u00f3n de resultados, que en efecto, hay situaciones en las cuales el deudor est\u00e1 obligado a la reparaci\u00f3n del da\u00f1o sufrido por el acreedor, desde que este no ha obtenido satisfacci\u00f3n, m\u00e1s precisamente cuando el acreedor no ha obtenido lo que es debido por su deudor; el principio de la responsabilidad de aquel debe ser admitido sin que sea necesario que el acreedor pruebe que el deudor no ha hecho los esfuerzos y realizado los medios necesarios para cumplir, d\u00e1ndole satisfacci\u00f3n … en otros t\u00e9rminos, la prueba de una falta del deudor por parte del acreedor, no es una condici\u00f3n de la responsabilidad civil contractual; desde que el resultado prometido no se cumple, el deudor debe ser condenado a reparar el da\u00f1o sufrido por el acreedor; esta es la raz\u00f3n que determina que dicha obligaci\u00f3n sea de resultado [8]<\/a>[…].<\/p>\n

                            En pocas palabras, en los contratos de construcci\u00f3n y de empresa existe un deber general de seguridad en la provisi\u00f3n del servicio y en el resultado final entregado al due\u00f1o de obra, que impone que esta no cause da\u00f1os por mala ejecuci\u00f3n o defectos a su beneficiario.<\/p>\n

                            Esta obligaci\u00f3n general tiene un espectro amplio de aplicaci\u00f3n y por tanto los constructores y \u201cempresarios\u201d deben tenerla en cuenta. Un ejemplo ser\u00eda la prevenci\u00f3n de uso de materiales da\u00f1inos para la salud en una construcci\u00f3n; el empresario ser\u00eda responsable frente al due\u00f1o de obra por da\u00f1os a la salud ocasionados a este por uso de materiales prohibidos por ser nocivos para el ser humano.<\/p>\n

                            Pasemos ahora a ver las obligaciones a cargo del due\u00f1o de obra, es decir, quien recibe la prestaci\u00f3n.<\/p>\n

                            III. Obligaciones Del Due\u00f1o De La Obra<\/strong><\/h3>\n

                            Pagar el Precio de la Obra<\/strong><\/h3>\n

                            La obligaci\u00f3n esencial del due\u00f1o de obra es la de pagar el precio convenido y conforme a las modalidades previstas. El precio puede ser pagado contra entrega o de manera escalonada. Hay libertad contractual en ese sentido.<\/p>\n

                            El pago debe realizarse dentro del plazo previsto, cuyo incumplimiento puede dar lugar al pago de intereses moratorios cuando se constata esta falta. Ese retraso en el pago puede venir por una cl\u00e1usula que disponga que se considera en mora al deudor a partir de la fecha en que el pago es debido, o por la notificaci\u00f3n de un acto de intimaci\u00f3n que ponga en mora al due\u00f1o de obra que no ha pagado no obstante el pago ser exigible.<\/p>\n

                            Como vimos previamente, es importante destacar que la falta de pago otorga al empresario un derecho de retenci\u00f3n sobre la cosa en perjuicio del due\u00f1o de obra.<\/p>\n

                            En ese sentido, nuestro m\u00e1s alto tribunal ha juzgado que \u201c[…] por aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n non adimpleti contractus<\/em>, la parte demandada pudo ejercer su derecho de retenci\u00f3n de pago del precio hasta que la contraparte diera el debido cumplimiento a su obligaci\u00f3n de la construcci\u00f3n y posterior entrega del inmueble convenido en el contrato de opci\u00f3n a compra, en raz\u00f3n de la reciprocidad de las obligaciones entre las partes en los contratos sinalagm\u00e1ticos y la identidad de las causas [9]<\/a>\u201d.<\/p>\n

                            Esto puede aplicarse igualmente a casos en los que la constructora tiene el control de la obra en un terreno del cliente\u2013due\u00f1o de obra. Se recomienda que casos como estos sean reglamentados en el contrato, ya que las partes pueden prever de antemano cu\u00e1les son los remedios a los incumplimientos de cada una, especialmente la falta de pago y sus posibles soluciones extrajudiciales.<\/p>\n

                            Es importante indicar que el derecho de retenci\u00f3n est\u00e1 basado en la figura contractual denominada excepci\u00f3n de inejecuci\u00f3n, como cita la sentencia antes transcrita. Para que pueda ejercerse de modo leg\u00edtimo debe reunir las condiciones que tradicionalmente se han establecido para que su uso no sea una falta que comprometa la responsabilidad de la parte que suspende o retiene sus prestaciones, ya que el contrato es obligatorio por ambas partes y, por tanto, deben cumplirlo. Esas condiciones son las siguientes:<\/p>\n

                              \n
                            1. a) <\/strong><\/em>Que exista una inejecuci\u00f3n (grave e importante).<\/li>\n
                            2. b)<\/strong><\/em> Que sean rec\u00edprocas, es decir, que provengan de un mismo contrato.<\/li>\n
                            3. c)<\/strong><\/em> Que sean exigibles, es decir, que la obligaci\u00f3n por la cual se retiene est\u00e9 vencida y deba ser cumplida por la otra parte.<\/li>\n<\/ol>\n

                              En el mismo sentido, en una sentencia reciente de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia se asent\u00f3, en cuanto a este principio, el siguiente criterio:<\/p>\n

                              […] que ciertamente, como lo expresa la recurrente, el ejercicio del derecho de retenci\u00f3n fundamentado en que su contraparte no puede constre\u00f1irla a ejecutar sus obligaciones, cuando se abstiene de cumplir las suyas, tiene su fundamento en los Art\u00edculos 1183 y 1184 del C\u00f3digo Civil, en raz\u00f3n de la reciprocidad de las obligaciones de los contratantes en los Contratos sinalagm\u00e1ticos y la identidad de las causas, de donde se derivan sus respectivos compromisos; que la Corte a-qua, al acoger la demanda en da\u00f1os y perjuicios sin ponderar con detenimiento el agravio denunciado por la vendedora, relativo a que la compradora incumpli\u00f3 su obligaci\u00f3n de pagar la totalidad del precio convenido previo a la entrega del inmueble, soslaya el derecho del cual se beneficia el vendedor de no cumplir con su obligaci\u00f3n de entrega del inmueble vendido, hasta recibir el pago del precio de venta estipulado […].<\/p>\n

                              […] que en consecuencia, al retener una falta a cargo de la compa\u00f1\u00eda vendedora y por ello condenarla al pago de una indemnizaci\u00f3n, incurre en la violaci\u00f3n del Art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Civil y de la regla contenida en la excepci\u00f3n non adimpleti contractus<\/em>, que en casos como el que nos ocupa, significa reconocerle al vendedor la titularidad del derecho de negarse leg\u00edtimamente a la ejecuci\u00f3n, que no constituye m\u00e1s que la garant\u00eda ejercida por \u00e9l para asegurar la ejecuci\u00f3n de los compromisos de su comprador, sin obliterarlos ni suprimirlos; que en tal virtud, procede acoger el segundo medio propuesto y casar por haber violado en este aspecto la Corte acude a las reglas de derecho aplicables al caso [10]<\/a>.<\/p>\n

                              Es importante destacar que, de igual manera, la falta de pago del due\u00f1o de obra al empresario (contratista) le otorga privilegios a este \u00faltimo para el cobro de su cr\u00e9dito por el uso de las v\u00edas de ejecuci\u00f3n contra sus bienes.<\/p>\n

                              En ese sentido, el art\u00edculo 2103<\/strong> del C\u00f3digo Civil dispone lo siguiente:<\/p>\n

                              Los acreedores privilegiados sobre los inmuebles son: \u2026(4) los arquitectos, contratistas, alba\u00f1iles y dem\u00e1s artesanos empleados en la edificaci\u00f3n, reconstrucci\u00f3n o reparaci\u00f3n de edificios, canales y cualquiera otra clase de obras, con tal que se haya extendido acta previamente por un perito nombrado de oficio por el tribunal de primera instancia a que correspondan los edificios por su situaci\u00f3n, con objeto de hacer constar el estado de los lugares relativamente a las obras que el propietario declarase tener intenci\u00f3n de hacer y que las obras hayan sido a los seis meses a lo m\u00e1s de su conclusi\u00f3n, recibidas por un perito igualmente nombrado de oficio. Pero el importe del privilegio no puede exceder de los valores que consten por la segunda acta y queda reducido al mayor precio existente en la \u00e9poca de la enajenaci\u00f3n del inmueble a consecuencia de los trabajos que en \u00e9l se han hecho. Los arquitectos, contratistas, alba\u00f1iles y dem\u00e1s artesanos empleados en la edificaci\u00f3n, reconstrucci\u00f3n o reparaci\u00f3n de edificios, canales y cualquiera otra clase de obras (….)<\/p>\n

                              En resumen, el empresario cuenta con un derecho de retenci\u00f3n y con un privilegio para el cobro de su acreencia frente al due\u00f1o de obra, ya que el pago es para este su obligaci\u00f3n esencial.<\/p>\n

                              Expuesto lo anterior, es necesario referirnos al monto del precio qu\u00e9 debe pagar el due\u00f1o de obra al empresario, constructor o contratista, que es exactamente el monto convenido por las partes en el contrato, No obstante, existen modalidades que afectan esta norma, conforme a reglas imperativas de nuestro C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

                              En la pr\u00e1ctica se han incorporado distintas modalidades de pago de la obra al constructor y entre estas. A continuaci\u00f3n algunas reflexiones sobre las m\u00e1s concurridas.<\/p>\n