Droit immobilier

 

Législation

Le droit de propriété et les opérations immobilières en République Dominicaine est régi par la Constitution de la République, le Code civil et la Loi 108-05 d’Enregistrement immobilier et ses réglementations. La Loi 5038 de 1958 et ses modifications règlent le régime de copropriété, dénommée dans d’autres pays hispanophones “propriété horizontale” ou “communautés de propriétaires”.

Système d’enregistrement immobilier

Depuis 1920, le système d’enregistrement dominicain se base sur le système Torrens, d’origine australienne. Conformément à ce système, l’État crée et garde un registre de propriétés immobilières, qui doivent être soumis préalablement à une procédure judiciaire d’épuration dénommée “saneamiento”. Dès qu’une propriété a terminé cette procédure, un certificat de titre est émis au nom de son propriétaire comme preuve de ses droits sur l’immeuble. Les certificats de titre comptent avec la garantie absolue de l’État et sont opposables à tout le monde; en d’autres termes, son contenu est supposé être correct quant à l’indication du propriétaire de l’immeuble, ainsi que par rapport à tout autre droit ou intérêt qui puisse l’affecter. Pour cette raison, par exemple, dans l’achat d’un immeuble enregistré, l’acheteur ne doit pas aller chercher au-delà du contenu du registre.

À partir de la date de l’enregistrement, tout acte qui affecte ou limite les droits de propriété du propriétaire sur son immeuble doit être soumis au Registre des Titres correspondant, où sera contrôlée la régularité de l’acte et après vérification de sa validité, il sera inscrit au registre.

Comme c’est le cas dans d’autres juridictions où le système Torrens est adopté, il existe encore en République Dominicaine quelques immeubles à “sanear”, qui sont dénommés en argot juridique les “immeubles non enregistrés”. Les droits sur immeubles non enregistrés sont régis par l’ancien système ministériel selon lequel les actes qui les affectent sont inscrits dans un registre sans aucune garantie quant à la titularité des droits qui leur incombent.

Administration

La Direction générale du Registre des titres et la Direction générale du cadastre, ainsi que les bureaux locaux qui en dépendent, sont les organismes de l’État responsables de coordonner et diriger l’enregistrement des propriétés et des opérations immobilières. Une juridiction spécialisée des tribunaux des terres a la compétence exclusive pour les procès sur les droits immobiliers enregistrés.

Condominiums

Pour créer une propriété immobilière en copropriété, il faut tout d’abord que les constructions soient érigées sur des terrains enregistrés, et ensuite, que les conditions suivantes soient honorées:

  • Approbation des plans de construction ou de lotissement.
  • Élaboration par un géomètre ou un architecte autorisé des plans détaillés de la propriété, avec indication précise des parties communes et privées.
  • Approbation des plans du condominium par la Direction du cadastre correspondant.
  • Rédaction par l’avocat du promoteur d’un règlement de copropriété et administration.
  • Enregistrement des plans du condominium et du règlement au Registre des titres correspondant.
  • Émission par le Registre des titres du certificat de titre correspondant à chaque unité privée et aux parties communes.

Le condominium est légalement constitué dès son inscription au Registre des titres.

Transactions immobilières

À différence d’autres pays où vendeurs et acquéreurs signent en général un accord ou un document privé sans aucun conseil juridique au préalable, il est souhaitable en République Dominicaine que l’acquéreur engage les services d’un cabinet spécialisé en affaires immobilières avant de signer un accord de quelque forme que ce soit, et de débourser des fonds; ceci en raison des particularités du droit immobilier dominicain. Le cabinet engagé se chargera de réaliser les vérifications et de réunir les preuves à l’appui pour assurer que les droits de l’acquéreur soient protégés.

Promesse de vente

La plupart des opérations immobilières en République Dominicaine commence par la signature d’un contrat de promesse de vente ou option d’achat, en vertu de quoi l’acquéreur fait un dépôt de garantie, verse un acompte au vendeur ou à un tiers, et le vendeur s’engage à vendre sa propriété à l’acquéreur selon les conditions générales indiquées dans la promesse ou l’option. Le contrat est signé par les parties intéressées en présence d’un notaire, qui atteste que les signatures ont été apposées en sa présence. La promesse ou option doit contenir une description détaillée de tous les aspects importants de la négociation, comme la description de la propriété, prix de vente, modalités de paiement, garanties, clauses de résolution, etc.; ceci afin de régler l’achat/vente du début jusqu’au paiement définitif du prix et un contrat de vente définitif sera souscrit, qui aura pour but de transférer la propriété à l’acquéreur.

Vérifications requises

Les vérifications requises au préalable pour clôturer l’achat d’un immeuble sont – minimum – les suivants:

  • Enquête sur l’état juridique de l’immeuble au Registre des titres correspondant.
  •  Vérification de la situation exacte de la propriété par un géomètre agréé.
  •  Vérification si l’immeuble peut être utilisé à des fins souhaitées par l’acquéreur.
  • Investigation sur l’état d’environnement de l’immeuble.
  •  Vérification de l’état d’occupation de l’immeuble.
  • Vérification que la personne ayant signé la promesse et le contrat définitif de vente a la capacité et la qualité de vendre et transférer l’immeuble à l’acquéreur.

Permis d’environnement

Tout projet immobilier doit obtenir l’approbation du Ministère de l’environnement et des ressources naturales aux termes de la Loi 64-00 sur l’Environnement et les ressources naturelles, qui régularise la contamination de l’environnement, la génération et le contrôle de produits toxiques et substances dangereuses, et le traitement de déchets domestiques et municipaux, entre autres. Le type spécifique d’autorisation à présenter dépend du niveau potentiel d’impact sur l’environnement du projet. Par ordre décroissant de répercussion sur l’environnement, il y a quatre types d’autorisation exigés: la licence d’environnement, le permis d’environnement, le certificat d’environnement et le certificat d’impact minimum.

Contrat définitif de vente et transfert de l’immeuble à l’acquéreur

De même que la promesse ou option, le contrat définitif de vente est signé devant notaire. Ce contrat a pour but de transférer le droit de propriété sur l’immeuble vendu du propriétaire à l’acquéreur et équivaut à l’acte notarié (escritura pública) utilisé en Espagne et en Amérique Latine.

Comme premier pas pour le transfert de l’immeuble, le contrat définitif doit être déposé au bureau local de la Direction générale des impôts internes (DGII) pour que celle-ci procède à l’imposition de l’immeuble acheté afin de déterminer le montant à payer de l’impôt sur le transfert. La DGII vérifie si le vendeur est à jour avec l’accomplissement de ses obligations fiscales et demande à un inspecteur de faire cette taxation. Dès que la propriété a été évaluée et les impôts de transfert payés (3% de la valeur fiscale de l’inmeuble), le contrat définitif de vente et le certificat de titre de la propriété vendue sont déposés avec la documentation fournie par la DGII, au Registre de titres correspondant à la juridiction où se trouve l’immeuble acheté. Une fois l’achat/vente inscrit au Registre de titres, celui-ci émet un nouveau certificat de titre au nom de l’acquéreur et annule le certificat du vendeur. L’acquéreur sera considéré propriétaire de l’immeuble à partir du moment où la vente est inscrite au Registre des titres.

Impôt sur la propriété immobilière (IPI)

Les détails de cet impôt ont déjà été décrits à la section du droit fiscal, à laquelle nous renvoyons le lecteur.

Transmission d’immeubles aux étrangers

Il n’y a aucune restriction pour les étrangers d’immeubles en République Dominicaine ni à leur acquisition par héritage. Il faut toutefois spécifier que la succession de biens immobiliers dominicains est assujettie à la loi dominicaine, qui établit une réserve héréditaire obligatoire en faveur des enfants du défunt, à moins que l’étranger non résident en République Dominicaine exprime par écrit sa volonté pour que la loi de sa résidence habituelle soit appliquée.

Hypothèques

De façon analogue aux ventes, les hypothèques doivent s’obtenir moyennant un acte signé par les parties devant notaire. Son inscription au Registre des titres se réalise en déposant le contrat d’hypothèque avec le certificat de titre de la propriété hypothéquée et les reçus de la DGII faisant foi des paiement des impôts correspondants (2% du montant de l’hypothèque) et la certification de la même DGII sur le paiement de l’IPI.