Al igual que la mayoría de sectores productivos del país, el sector inmobiliario de la República Dominicana no ha podido escapar los efectos de la propagación del COVID-19. Ante esta nueva realidad, cabe evaluar como la pandemia, al igual que las medidas tomadas por el Estado dominicano para enfrentarla, afectarán las operaciones inmobiliarias inconclusas, es decir, aquellas cuyo curso normal ha sido interrumpido por la pandemia. El análisis de estas operaciones varía según la modalidad de compra y negociación, y el efecto que sobre los términos de la negociación podrían tener el estado de emergencia decretado por el Estado dominicano en fecha 19 de marzo de 2020 y las medidas tomadas por las autoridades gubernamentales para combatir la pandemia.

Entendemos que las obligaciones resultantes de cualquier negociación hecha antes de la fecha de declaración del estado de emergencia, 19 de marzo de 2020, podrían verse afectadas por este. Por el contrario, si la negociación se hubiese cerrado después de la declaratoria de emergencia, no habría lugar a invocar esta situación para modificar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en ella, puesto que para que un contratante pueda beneficiarse de una fuerza mayor como lo sería el estado de emergencia y las medidas tomadas para cumplir su objetivo, es preciso que para el contratante esos eventos sean imprevisibles, inevitables, irresistibles y exteriores a su persona, y no podría nunca considerarse imprevisible el negocio hecho después de se vea afectado por los efectos de la pandemia covid-19 o por las medidas tomadas por estado dominicano.

A continuación, evaluaremos algunos casos típicos de transacciones inmobiliarias que podrían verse afectados por esta situación, tomando en cuenta que cada situación amerita ser analizada de manera particular en caso de desavenencia entre las partes, especialmente, si los contratos contienen cláusulas relativas a la suspensión o terminación por causa de fuerza mayor u otro tipo de causa extraña a la negociación, a saber:

• Compra en planos: Este es uno de los casos más afectados por la pandemia covid-19 pues el desarrollador o promotor no solo se compromete a vender un inmueble sino también a construirlo. La construcción del inmueble implica un cronograma de trabajo y mano de obra, los cuales se verán suspendidos por las medidas tomadas por el gobierno de la República Dominicana que limita la libre circulación y el cierre obligatorio de las empresas del sector privado que no ofrecen servicios básicos. En las zonas turísticas, la mayoría de los desarrolladores inmobiliarios son beneficiarios de las clasificaciones del Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR) que les permite acceder a una serie de exenciones fiscales y aduanales, siendo la más significativa la importación de los materiales e insumos a ser utilizados en las construcciones de los proyectos inmobiliarios. En este caso, dichas construcciones no solo se ven afectadas por las medidas tomadas localmente sino a nivel internacional, debido a las restricciones del comercio internacional y las políticas internas tomadas por los países de origen de dichos productos. Es bastante probable que estas construcciones sean suspendidas durante el tiempo que se mantenga en vigencia el estado de emergencia y hasta un plazo razonable posterior a este hasta tanto se reactive el comercio internacional en un ritmo mínimamente aceptable. No obstante, la suspensión no podrá ser oponible a los compradores si proviene de elementos o asuntos intrínsecos al desarrollador o su estructura interna, tales como acciones laborales o problemas de liquidez o flujo de efectivo. En muchos casos, los compradores tienen conocimiento previo del origen de los materiales al aceptar la memoria de calidades de la construcción, en cuyo caso la suspensión por asuntos relacionados al país de origen de los insumos podría serle oponible. Finalmente, es importante señalar que la suspensión debe ser recíproca: el comprador podría suspender el pago de alguna cuota que se haga exigible durante el período de emergencia, especialmente, si la construcción es suspendida.

• Reserva de inmuebles: Es típico que al comienzo de una negociación para la compra de un bien inmueble se firme una reserva para apartar el inmueble del mercado, mediante el pago, por parte del comprador, de un depósito que es realizado generalmente en manos de una tercera persona depositaria (corredores/abogados). Este tipo de instrumentos se caracterizan por tener una vigencia relativamente corta (de 30 a 60 días), dentro de la cual el vendedor usualmente se obliga a entregar toda la documentación requerida por el abogado del comprador, incluyendo certificaciones emitidas por entidades gubernamentales y judiciales, para que este último realice las verificaciones legales e impositivas previas a la compra del inmueble en cuestión. Si el plazo de la reserva expira durante el período de emergencia sin que el vendedor o la parte obligada haya podido cumplir con los requisitos de la reserva por encontrarse imposibilitado debido a las medidas tomadas por el gobierno, es razonable considerar que el plazo debe ser suspendido a partir de la fecha en que entraron en vigor dichas medidas y retomado cuando cese el estado de emergencia dispuesto por el Gobierno.

• Opción de compra: El caso de la opción de compra se asemeja bastante al caso descrito anteriormente, en vista de que el carácter vinculante de la compra depende, generalmente, del ejercicio de opción durante un plazo convenido y sujeto a la confirmación o entrega del vendedor de ciertas informaciones o documentos que en buena parte son emitidos por instituciones gubernamentales o judiciales, indispensables para que el comprador decida si procede o no a la adquisición del inmueble. Posiblemente, algunos de estos documentos no podrán ser obtenidos durante el período de emergencia debido al cierre de las instituciones certificantes, lo cual, indudablemente, debe ser causa suficiente para extender el plazo de la opción si el comprador aún no tiene los elementos suficientes para formar su convicción sobre la compra. No obstante, si el plazo expiró ANTES de la entrada en vigencia de las medidas ordenadas por el Gobierno o si, no obstante, las medidas tomadas, es posible obtener las informaciones o documentos pertinentes, no habrá razón que justifique el incumplimiento de lo pactado.

Es menester aclarar que cada caso específico debe ser examinado de manera individual para poder determinar correctamente cuáles son las obligaciones contraídas, las previsiones convenidas por las partes y si dichas obligaciones podrían verse suspendidas por el estado actual de emergencia. Guzmán Ariza está a su disposición para evaluar su caso particular.