Introducción

El derecho de propiedad y las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se rigen por la Constitución de la República, el Código Civil, la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, y la Ley 5038 de 1958 y sus modificaciones, que regulan los condominios o, como se denominan en algunos países de habla hispana, la propiedad horizontal o comunidades de propietarios.

Sistema de Registro Inmobiliario

Desde 1920, el sistema registral dominicana se basa en el sistema Torrens, de origen australiano. Conforme a este sistema, el Estado crea y mantiene un registro de propiedades inmobiliarias, que deben someterse previamente a un proceso judicial de depuración denominado “saneamiento”. Una vez “saneada” la propiedad, se le expide a su dueño un certificado de título como prueba de sus derechos sobre el inmueble. Los certificados de títulos cuentan con la garantía absoluta del Estado y son oponibles a todo el mundo; es decir, su contenido se presume cierto en cuanto a la indicación del dueño del inmueble, así como respecto a cualquier otro derecho o interés que pueda afectarlo. De ahí que, por ejemplo, en la compra de un inmueble registrado, el comprador no tenga que buscar más allá del contenido del registro.

A partir de la fecha del registro, cualquier acto que afecte o limite los derechos de propiedad del dueño sobre su inmueble ha de someterse al Registro de Título correspondiente, donde se controlará la regularidad del acto y, de confirmarse su validez, se procederá a su inscripción en el registro. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador el certificado de tíulo que ampara su derecho de propiedad sobre el inmueble.

Como sucede en otras jurisdicciones donde se ha adoptado el sistema Torrens, en la República Dominicana aun quedan unos pocos inmuebles por “sanear”, denominados en el argot jurídico “inmuebles no registrados”. Los derechos sobre inmuebles no registrados se rigen por el antiguo sistema ministerial, según el cual los actos que los afectan se inscriben en un registro sin ningún tipo de garantía en cuanto a la titularidad de los derechos que sobre él recaen.

Administración del Sistema de Registro Inmobiliario

La Dirección General de Registro de Títulos y la Dirección General de Mensuras Catastrales, así como las oficinas locales que de ellas dependen, son los órganos del Estado responsables de coordinar y dirigir el registro de propiedades y de las operaciones inmobiliarias. Una jurisdicción especializada de tribunales de tierras tiene competencia exclusiva para conocer de los pleitos sobre derechos inmobiliarios y su registro.

Pasos a Seguir en una Compra Inmobiliaria

• Aspectos preliminares: A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado  sin ninguna asesoría jurídica previa, en la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos, en razón de las particularidades del derecho inmobiliario dominicano. El bufete de abogados apoderado se encargará de realizar las diligencias y comprobaciones necesarias para asegurar la protección de los derechos del comprador antes de la firma del contrato preliminar de compraventa, generalmente denominado promesa de venta, o alternativamente, preparará la promesa de venta primero, pero condicionando su ejecución a los resultados de las comprobaciones legales pertinentes.

• La promesa de compraventa: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de un contrato de promesa de venta u opción de compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero, y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador según los términos indicados en la promesa u opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un notario, quien testifica que las firmas fueron puestas en su presencia. La promesa u opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el contrato definitivo de venta, que servirá para transferir la propiedad al comprador.Una promesa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:

(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.

(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.

(c) Precio de venta y forma de pago.

(d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.

(e) Fecha de entrega del inmueble.

(f) Lista de las comprobaciones legales y medioambientales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.

(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.

Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la promesa u opción, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes:

(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente. En los últimos años, muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país han sufrido en carne propia los efectos de la imprevisión de sus asesores legales. El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que solo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo.

(b) Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un certificado de título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comprador. Como consecuencia de esta imprevisión, el vendedor se reserva la facultad de rescindir la promesa o declarar vencida la opción por el solo hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la legítima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del vendedor de obligaciones sustanciales.

(c) No se utilizan depositarios en plica para los pagos, por lo que el vendedor maneja, para bien o para mal, los fondos desembolsados, sin ninguna garantía en caso de que sean manejados para mal.

• El contrato definitivo de venta: Al igual que la promesa u opción, el contrato definitivo de venta se suscribe ante un notario. Este contrato tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad sobre el inmueble vendido del propietario al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica.

• Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro: El contrato definitivo de venta debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, a fin de solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.

• Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos: Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el contrato definitivo de venta y el certificado de título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la transfereencia, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aun por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país.

• Expedición del certificado de título: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo certificado de título a nombre del comprador y se cancela el certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo certificado de título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate.

Comprobaciones Legales Necesarias

Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las comprobaciones previas requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitándose por lo común a obtener la certificación del estado de la propiedad en el Registro de Títulos. Muchas veces el agente de bienes raíces y el vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado.

Para iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su asesor legal los siguientes documentos:

Fotocopia del certificado de título del inmueble

• Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble. En virtud de la nueva Ley de Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es decir, que no tengan una designación catastral única y un plano de mensura individual debidamente aprobado, no podrán ser inscritos en el Registro de Títulos, salvo en los casos siguientes: (1) compraventas efectuadas antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrán ser inscritas durante un período de gracia de dos años que termina el 4 de abril de 2009; y (2) compraventas de propiedades completas sin deslindar. No se permiten ventas de porciones de dichas propiedades. No se permiten segundos traspasos sin deslindes.

• Fotocopia de la cédula de identidad del vendedor (o de su pasaporte) y la de su cónyuge si es casado.

• Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales.

Si la Vendedora es una Sociedad:

• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del certificado de registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta;
• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.

Si el Inmueble es Parte de un Condominio:

• Fotocopia de la declaración de condominio;
• Fotocopia del reglamento de condominio;
• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento;
• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;

Si el Inmueble es una Vivienda:

• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Inventario de los efectos mobiliarios existentes;
• Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.

Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el certificado de título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente.

A Esos Fines, se Deberán Tomar los Pasos Siguientes:

• Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.

• Comprobación por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor o perito topógrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el certificado de título. Es aconsejable realizar la comprobación del plano aun cuando se trate de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobación de la Dirección General de Mensuras Catastrales.

• Inspección de las mejoras: Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta de la casa, apartamento o piso, a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.

• Permisos: El abogado del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados y que se cumplen los requisitos medioambientales. Aunque el ordenamiento urbanístico en la República Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona marítima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del país, que en efecto hace pasar al dominio público todas las playas dominicanas. No se permiten construcciones dentro de la zona marítima sin una autorización especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas hay restricciones de construcción administradas por el Ministerio de Turismo.

• Posesión: El comprador deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de antemano cualquier reclamación de parte de terceros. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se deberá comunicar al comprador que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, eviccionarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa.

• Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra.

• Servicios: El abogado encargado de la operación o el cliente mismo deberá verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono, telecable u otros servicios.

Gastos y Honorarios Para Transferir la Propiedad

Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera:

• 3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).

• Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificación de cheque o talón, sellos, propina, etc. Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido (artículo 20 de la Ley #288-04), mediante tasación efectuada por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el contrato definitivo de venta como en otros países.

En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estándar es del 1 al 1.5% del precio de la compra, dependiendo de la complejidad de la operación, con un mínimo para compras de poco valor, lo cual incluye, normalmente, la asesoría en la negociación de la compra, las diligencias requeridas para comprobar el estado del inmueble, la redacción de la promesa de venta y del contrato definitivo de compraventa, así como su legalización ante notario, la diligencias de pago de los impuestos de transferencia, la inscripción del contrato de compraventa en el Registro de Títulos y el retiro del certificado de título expedido a nombre del comprador. Las responsabilidades del abogado-notario en la República Dominicana corresponden, pues, a las que en España le incumben al abogado, al notario y al gestor administrativo colegiado.

Impuestos Sobre la Propiedad (IPI)

Las propiedades cuyos dueños son personas físicas están gravadas con el IPI a una tasa del 1% anual sobre su valor cumulativo, según tasación gubernamental. No se toma en cuenta al momento de realizar la tasación ni el mobiliario ni los equipos que guarnezcan los inmuebles.

Para los solares edificados con viviendas, el 1% se calcula sobre su valor por encina de 7,710,158.20 pesos (aproximadamente 150,000 dólares), cifra que se ajusta anualmente por inflación. Para los solares no edificados, el 1% se calcula sobre el valor del inmueble sin la exención.

El IPI es pagadero anualmente, a más tardar el 11 de marzo, o en dos cuotas iguales, la primera, a más tardar el 11 de marzo y la segunda a más tardar el 11 de septiembre.

Los siguientes inmuebles se encuentran exentos del IPI:

(a) Los terrenos rurales dedicados a la explotación agropecuaria;

(b) Las viviendas cuyo propietario haya cumplido los 65 años de edad, siempre que no haya sido transferida de dueño en los últimos 15 años y sea la única que posea  su propietario;

(c) Las viviendas sujetas al impuesto sobre activos.

Compra de Inmuebles por Extranjeros

No existe en la actualidad restricción alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones exigían del extranjero obtener la autorización previa del Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableció como único requisito que el Registro de Título mantenga un récord, para fines estadísticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.

Los Inmuebles y el Derecho Sucesorio

Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la República Dominicana. Sin embargo, la sucesión de bienes inmuebles radicados en la República Dominicana está sujeta a la ley dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la persona fallecida,  a menos que el extranjero que no resida en la República Dominicana exprese por escrito su voluntad de que rija la ley de su residencia habitual.