La Ley de Registro Inmobiliario define el condominio como el derecho que tienen las distintas partes de un inmueble, con independencia funcional y salida a la vía pública, en el cual una o más personas son individualmente propietarias de áreas exclusivas y a la vez son copropietarios de las áreas comunes.

Pueden declararse en condominio las propiedades siguientes:

– Propiedades Verticales. Inmuebles construidos en varios niveles en un terreno común. Como por ejemplo los complejos hoteleros, edificios de apartamentos, etc.

– Propiedades Horizontales. Inmuebles construidos horizontalmente en los que cada condómino tiene derecho de uso exclusivo de una parte de un terreno y es dueño de la casa construida en ese terreno, mientras mantiene copropiedad para el uso y disfrute de áreas e instalaciones comunes. Ejemplo: las villas dentro de un proyecto residencial, complejos industriales, cementerios, urbanizaciones cerradas.

– Propiedades Mixtas. Formadas por condominios verticales y horizontales.

Los condominios se encuentran regidos por las disposiciones de la Ley 5038 de 1958 y sus modificaciones, que crea un sistema especial para la multipropiedad, así como por el reglamento de copropiedad correspondiente, al cual cada adquiriente se adhiere al momento de comprar una unidad.

La ley de condominios y el reglamento garantizan la pacífica convivencia dentro de las unidades del condominio, por lo cual se recomienda que tanto cada propietario, como el administrador del condominio tenga un claro conocimiento de sus derechos y obligaciones.

Como es bien sabido, mediante el decreto 134-20, el presidente Danilo Medina Sánchez declaró el estado de emergencia en todo el territorio nacional disponiendo restricciones a las libertades de tránsito, de asociación y de reunión.

En estos tiempos de pandemia que han obligado al confinamiento de la población a sus hogares, la convivencia en espacios comunes se ha visto afectada, viéndose los administradores de condominios, tanto comerciales como residenciales, en la necesidad de tomar decisiones e imponer reglas de acatamiento obligatorio, en su afán de evitar la propagación del virus, entre las cuales podemos enumerar las siguientes:

– Todos los eventos a nivel comercial y social programados deben ser cancelados en sus instalaciones.

-Suspensión del uso de las amenidades en general (Casa Club, azoteas, piscina, jacuzzi, gimnasios, canchas multiusos, BBQ, salas de cine, salas de masajes, sala de eventos).

– Establecer un canal de comunicación con los inquilinos o condóminos, en caso de que alguno presente algún síntoma relacionado con enfermedad respiratoria o ha estado cerca de un contacto sospechoso.

– Establecer un protocolo de distanciamiento social para el personal operativo y de mantenimiento del condominio.

– Establecer medidas para atender a los proveedores, inquilinos y clientes por teléfono, correo electrónico y por video llamada.

– Restringir el número de personas a la hora de utilizar el ascensor, (esto según el tamaño del ascensor y considerando una distancia de 1.8 metros entre las personas).

– Restringir las visitas de terceros al condominio o residencial, como medida de prevención y contingencia.

– Intensificar las medidas de limpieza e higiene en las áreas comunes, especialmente en áreas que se tocan con frecuencia como: manijas, cerraduras, muebles de recepción, botoneras de ascensor, picaportes de puertas.

– Garantizar al personal administrativo, de mantenimiento y de seguridad insumos de protección como: agua y jabón, mascarilla, guantes, alcohol en gel, desinfectante, toallas desechables, etc.

– Colocar en espacios visibles los protocolos de estornudo y tos, lavado de manos, otras formas de saludar, no tocarse la cara y poblaciones en riesgo.

– Garantizar el acceso a papel higiénico, jabón antibacterial, toallas desechables para secado de manos y alcohol en gel en los baños de uso público y que estén debidamente desinfectados.

Algunas de las reglas antes descritas son del rechazo de condóminos, quienes por incredulidad se resisten a ver reducido su “derecho” de utilizar libremente sus propiedades y áreas comunes.

De ahí la confrontación entre lo legal y el sentido común. ¿Puede el administrador sin el concurso de la asamblea de los propietarios tomar medidas tan drásticas, o se está vulnerando realmente el derecho de propiedad del condómino?

La Ley de Condominios, en su artículo 3, establece claramente la titularidad del derecho de propiedad de cada condómino sobre su unidad exclusiva y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Además, confiere a los mismos propietarios el derecho de extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.

Este mismo artículo de la ley establece a los mismos propietarios el derecho de limitar o regular el uso y disfrute de las áreas comunes del condominio, siempre respetando el derecho de equidad, y el derecho de convivencia de cada propietario.

Este derecho de propiedad puede tener otras limitantes previamente reguladas en el mismo reglamento de condominio en vigor, entre las cuales podemos enumerar las siguientes:

a) El reglamento puede restringir el destino y uso del inmueble

b) Los propietarios no podrán hacer “innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes”

c) La cercanía de las unidades privadas unas de las otras imponen a sus propietarios la obligación de no perturbar la tranquilidad de los vecinos.

d) Los propietarios no pueden “ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres”

e) No pueden los propietarios comprometer la seguridad del inmueble.

f) Prohibición a la tenencia de animales.

g) Restricción a las alteraciones de la fachada de la propiedad.

Corresponde al administrador la ejecución de las decisiones de la asamblea del consorcio y velar por la guarda de las cosas comunes, su conservación y mantenimiento en buen estado de uso, reparaciones menudas o urgentes.

El administrador tiene potestad, por el carácter de urgencia de acuerdo a la ley de condominios, de ordenar medidas de emergencia para proteger la salud, mejorar la calidad de vida, el bienestar colectivo y la buena convivencia de los habitantes del condominio, siempre y cuando estas medidas sean comunicadas inmediatamente a los propietarios.

Fundamentado en el estado de emergencia decretado por el Presidente, la urgencia y la buena vecindad, corresponde a cada administrador de condominio ser proactivo en la implementación de medidas sanitarias y de distanciamiento social que eviten la propagación del virus en los condominios a su cargo, manteniendo siempre abierto un canal de comunicación constante con los propietarios para que las medidas dictadas conforme la ley de condominios sean asimiladas y ejecutadas por todos los propietarios.