Desde el 4 de abril de 2007, entró en vigor una nueva Ley de Registro Inmobiliario (Ley No. 108-05). Antes de la promulgación de esta Ley, casi todas las ventas de bienes raíces eran realizadas sin un plano aprobado por el Estado (“deslinde”), debido a que este procedimiento tardaba años en concluir.

Sin embargo, esta nueva ley limita las ventas, compras, hipotecas, y formación de condominios sobre inmuebles que no han sido deslindados al poner como requerimiento primordial para ello el que los terrenos estén deslindados. Más que una simple medición del terreno, un deslinde es un procedimiento oficial realizado por un agrimensor autorizado y bajo la supervisión de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria.

De esta forma, se individualiza su propiedad respecto a otros inmuebles que la rodean, asignándole una designación catastral propia y un Certificado de Título único. Antes del deslinde, su inmueble es oficialmente una porción de terreno dentro de una Parcela mayor, propiedad de varias personas, todos con la misma designación catastral.

Los intereses de cada uno de los propietarios de las distintas porciones de terreno dentro de la misma parcela son determinados por su posesión. La gran mayoría de las jurisdicciones inmobiliarias alrededor del mundo solo reconocen y registran la existencia de terrenos deslindados y no permiten, por ende, la transferencia de porciones de terrenos no individualizadas. El propósito de esta nueva Ley de Registro Inmobiliario es precisamente alcanzar los niveles de sofisticación y seguridad que las jurisdicciones del primer mundo han tenido durante muchos años al no permitir la transferencia de los derechos de propiedad sobre los terrenos no deslindados.

El nuevo requerimiento de deslinde conlleva cambios tan profundos dentro de nuestro ordenamiento jurídico en materia inmobiliaria que se ha establecido un período de transición de 2 años que contará desde el día 4 de abril de 2007 al 4 de abril de 2009. Durante dicho período, serán posibles las transacciones que tengan objeto terrenos no-deslindados. Sin embargo, llegado el término de dicho plazo, las Oficinas de los Registros de Títulos de los distintos departamentos judiciales no podrán registrar transferencias sobre los que aún estén sin deslindar.

A pesar de que esto de por sí es ya una pequeña revolución –pues en el pasado la mayoría de las ventas y transacciones se hacían sobre terrenos no deslindados- la modernización de la ley de Registro Inmobiliario de la República Dominicana va aún más allá al modificar por completo el procedimiento técnico para la realización de los deslindes.

Bajo el mandato de la nueva, los agrimensores encargados de realizar un deslinde deberán utilizar un Sistema de Posición Global o G.P.S. para la determinación y ubicación exacta del inmueble. En adición, el nuevo procedimiento, hace obligatoria una etapa judicial por ante el Tribunal de Jurisdicción Original competente, en la cual, mediante la representación de un abogado, el procedimiento se hace contradictorio en relación a los demás co-propietarios dentro de la Parcela y terceros interesados. Esto en contraposición al procedimiento anterior mediante el cual la vasta mayoría de los deslindes se realizaban sin llevar a acabo una etapa contradictoria con los demás co-propietarios o terceros dando así pie al fraude.

El Procedimiento Actual se Divide en Tres (3) Etapas:

A) Etapa Técnica: Es aquella mediante la cual el agrimensor, previa notificación a los copropietarios colindantes y terceros interesados, y con la utilización de un G.P.S., mide, determina y ubica exactamente el inmueble objeto de deslinde. Una vez concluida esta primea fase, los trabajos de campo del agrimensor son sometidos por ante la Dirección Regional de Mensuras competente para su aprobación. De ser aprobados los trabajos técnicos, la Dirección Regional de Mensuras dará al inmueble una designación catastral única y permite la continuación del procedimiento a la segunda etapa.

B) Etapa Judicial: Es la que se desarrolla mediante la representación de un abogado por ante el Tribunal de Jurisdicción Original competente. En esta los copropietarios colindantes y terceros interesados, son invitados a comparecer por ante el tribunal apoderado para que expongan su conformidad u oposición al procedimiento de deslinde. Luego del debate entre las partes, y en caso de ser aprobado nuevamente el deslinde, el juez dicta una resolución ordenando al Registro de Títulos competente cancelar la Carta Constancia que amparaba la porción deslindada, y emitir el nuevo Certificado de Titulo Duplicado del Dueño con la nueva designación catastral otorgada por la Dirección Regional de Mensuras para el inmueble deslindado. Dicha resolución es susceptible de apelación.

C) Etapa Registral: En caso de no ser apelada la resolución dictada por el tribunal, esta es ejecutada en el Registro de Títulos competente cancelándose la carta Constancia que amparaba la porción de terreno deslindada y emitiendo el nuevo Certificado de Titulo Duplicado del Dueño con la nueva designación catastral otorgada por la Dirección Regional de Mensuras para el inmueble deslindado.

Como explicado anteriormente, a partir del día 4 de abril de 2009, estará prohibida la transferencia de derechos de propiedad sobre terrenos no deslindados.

Nuestra recomendación por tanto es que realice la individualización o deslinde de su propiedad. Como mencionamos antes, las Oficinas de los Registros de Títulos no podrán registrar transferencias de propiedades que no estén deslindadas a la fecha de vencimiento del plazo (4 de abril de 2009). En vista de ello, recomendamos a todos nuestros clientes y relacionados que se cercioren de que sus propiedades estén deslindadas para la llegada de dicha fecha, y que en caso de necesitar asistencia para la obtención del deslinde o para confirmar el estado de su propiedad en este sentido no dude en contactarnos.